宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でないBとの間で宅地（代金2,000万円）の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 宅地建物取引業者Aは、当該宅地の不適合についてAが担保の責任を負うための通知期間を当該宅地の引渡しの日から3年とする特約をすることができる。
- 宅地建物取引業者Aは、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を300万円とし、かつ、違約金を300万円とする契約をすることができる。
- 宅地建物取引業者Aは、Bの承諾がある場合においても、「Aが契約の履行に着手した後であっても、Bは手付を放棄して、当該売買契約を解除することができる」旨の特約をすることができない。
- 当該宅地が、宅地建物取引業者Aの所有に属しない場合、Aは、当該宅地を取得する契約を締結し、その効力が発生している場合においても、当該宅地の引渡しを受けるまでは、Bとの間で売買契約を締結することができない。
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正しい。宅地建物取引業者は、自ら売主となる売買契約において、種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法566条に規定する通知期間についてその目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない（宅建業法40条1項）。引渡しの日から3年とする特約は「引渡しの日から2年以上」に当たるから、有効に定めることができる。本肢が本問の正解である。
誤り。損害賠償の額の予定と違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2を超えることとなる定めをしてはならない（宅建業法38条1項）。代金2,000万円の10分の2は400万円であるところ、予定額300万円と違約金300万円の合算は600万円で400万円を超えるから、超える部分（200万円）は無効となる（同条2項）。したがってそのような契約をすることはできない。
誤り。宅地建物取引業法39条2項は、買主が手付を放棄し、又は売主が手付の倍額を現実に提供して契約を解除できる旨を定め、同条3項は、これに反する特約で「買主に不利なもの」は無効とする。本肢の特約は、売主が履行に着手した後であっても買主が手付解除できるとするものであり、民法及び宅地建物取引業法の原則よりも買主に有利であるから有効である。買主の承諾の有無を問わず定めることができるのであって、「特約をすることができない」とする本肢は誤りである。
誤り。宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約を締結してはならないのが原則であるが、当該宅地又は建物を取得する契約（予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。）を締結しているときは、この限りでない（宅建業法33条の2第1号）。取得する契約を締結し、その効力が発生しているのであれば、引渡しを受ける前であってもBとの間で売買契約を締結することができる。
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