問題
宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として締結する建築工事完了後の新築分譲マンション（代金3,000万円）の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。
- アＡ社は、宅地建物取引業者である買主Ｂとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めることができない。
- イＡ社は、宅地建物取引業者でない買主Ｃとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額300万円に加え、違約金を600万円とする特約を定めたが、違約金についてはすべて無効である。
- ウＡ社は、宅地建物取引業者でない買主Ｄとの当該売買契約の締結に際して、宅地建物取引業法第41条の2の規定による手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Ｄから300万円の手付金を受領することができない。
誤っている記述（×）の個数を選んでください。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- なし
正解と解説を見る
正解は3番（三つ）
記述ごとの解説
×ア
誤り。損害賠償額の予定等の制限を含むいわゆる8種制限は、宅地建物取引業者間の取引には適用されない（宅建業法78条2項）。買主Ｂは宅地建物取引業者であるから、代金の2割を超える1,000万円とする特約も有効に定めることができる。『定めることができない』とする本記述は誤りである。
根拠：宅建業法78条2項・38条
×イ
誤り。損害賠償の予定額と違約金を合算した額は代金の10分の2（3,000万円×2割＝600万円）を超えてはならず、これを超える定めをしたときは、超える部分について無効となる（宅建業法38条）。本記述では合計900万円のうち600万円を超える300万円の部分が無効となるにとどまり、違約金がすべて無効となるわけではないから誤りである。
根拠：宅建業法38条
×ウ
誤り。工事完了後（完成物件）の場合、手付金等の額が代金の10％又は1,000万円を超えるときに保全措置が必要となる。代金3,000万円の10％は300万円であり、手付金300万円はこれを超えていないから保全措置は不要である。保全措置を講じた後でなければ受領できないとする本記述は誤りである。
根拠：宅建業法41条の2第1項
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