問題
宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。
- アＡ社は、Ｂとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の契約不適合についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。
- イＡ社は、Ｂとの間における新築分譲マンションの売買契約（代金3,500万円）の締結に際して、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額を700万円とする特約を定めることができる。
- ウＡ社は、Ｂとの間における土地付建物の売買契約の締結に当たり、手付金100万円及び中間金200万円を受領する旨の約定を設けた際、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払い、また、買主は売主に支払済みの手付金及び中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約を定めた。この特約は有効である。
誤っている記述（×）の個数を選んでください。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- なし
正解と解説を見る
正解は2番（二つ）
改題民法改正（令和2年4月施行）に伴い、記述アの『瑕疵』を『契約不適合』に改めた。宅建業法40条により、担保責任について民法より買主に不利な特約は無効（通知期間を引渡しから2年以上とする特約のみ例外的に有効）という枠組みは改正後も維持されており、責任の対象を限定する特約が無効である結論は不変。誤りはア・ウの二つで、正解は肢2のまま。
記述ごとの解説
×ア
誤り。宅地建物取引業者が自ら売主となる場合、種類・品質に関する契約不適合を担保すべき責任について、民法の規定より買主に不利となる特約は無効である（宅建業法40条）。通知期間を引渡しの日から2年以上とする特約は例外的に有効とされるが、本記述は責任を負う対象を『雨漏り、シロアリの害、構造耐力上主要な部分』に限定するものであり、これは民法の規定より買主に不利であるから無効である。したがって『定めることができる』とする本記述は誤りである。
根拠：宅建業法40条・民法566条
◯イ
正しい。宅地建物取引業者が自ら売主となる場合、債務不履行を理由とする契約の解除等に伴う損害賠償の予定額と違約金を合算した額は、代金の額の10分の2を超えてはならない（宅建業法38条1項）。代金3,500万円の10分の2は700万円であるから、合計額を700万円とする特約は限度内であり有効に定めることができる。
根拠：宅建業法38条
×ウ
誤り。手付による解除は、買主は手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して行うものであり（宅建業法39条2項）、これに反する買主に不利な特約は無効である（同条3項）。買主が放棄すべき額を手付金だけでなく中間金にまで広げる本記述の特約は、買主に不利であるから無効である。したがって『有効である』とする本記述は誤りである。
根拠：宅建業法39条2項・3項
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