問題
宅建業者Ａが、自ら売主として、宅建業者でないＢとの間で建物（代金2,400万円）の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
- アＡは、Ｂとの間における建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を480万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた。この場合、当該特約は全体として無効となる。
- イＡは、Ｂとの間における建物の売買契約の締結の際、原則として480万円を超える手付金を受領することができない。ただし、あらかじめＢの承諾を得た場合に限り、720万円を限度として、480万円を超える手付金を受領することができる。
- ウＡがＢとの間で締結する売買契約の目的物たる建物が未完成であり、ＡからＢに所有権の移転登記がなされていない場合において、手付金の額が120万円以下であるときは、Ａは手付金の保全措置を講じることなく手付金を受領することができる。
正しい記述（◯）の個数を選んでください。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- なし
正解と解説を見る
正解は1番（一つ）
記述ごとの解説
×ア
誤り。宅建業者が自ら売主となる場合、損害賠償の予定額と違約金の合計額が代金の20％（2,400万円×20％＝480万円）を超える定めをしてはならず、超える部分が無効となる（宅建業法38条）。本肢は480万円＋240万円＝720万円で、480万円を超える部分（240万円）が無効となるにとどまり、特約が「全体として無効」となるわけではない。
根拠：宅建業法38条
×イ
誤り。宅建業者が自ら売主となる場合、代金の20％（480万円）を超える手付金を受領することはできない（宅建業法39条1項）。この制限は買主の承諾があっても超えることはできないから、承諾を得れば720万円まで受領できるとする点が誤り。
根拠：宅建業法39条1項
◯ウ
正しい。工事完了前（未完成）の物件では、手付金等の額が代金の5％（2,400万円×5％＝120万円）を超え、又は1,000万円を超える場合に保全措置が必要となる（宅建業法41条1項）。手付金120万円は5％ちょうどで超えないから、保全措置を講じないで受領することができる。
根拠：宅建業法41条1項
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