Ａ所有の甲土地につき、平成29年10月１日にＢとの間で賃貸借契約が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
- Ａが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年９月１日にＣとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもＣとの契約が優先する。
- 賃借権の存続期間を10年と定めた場合、本件契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となるのに対し、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。
- 本件契約が建物所有を目的として存続期間60年とし、賃料につき３年ごとに１％ずつ増額する旨を公正証書で定めたものである場合、社会情勢の変化により賃料が不相当となったときであっても、ＡもＢも期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない。
- 本件契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、ＡはあらかじめＢに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
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誤り。同一の土地について二重に賃貸借契約が締結された場合、いずれが優先するかは対抗要件の具備によって決まるのであって（民法177条、借地借家法10条）、契約締結が先であることだけでＣの契約が当然に優先するわけではない。
正しい。借地権とは「建物の所有を目的とする」地上権又は土地の賃借権をいう（借地借家法2条1号）。居住用建物の所有を目的とする場合は借地借家法が適用され、30年より短い期間を定めても存続期間は30年となる（同法3条）。一方、資材置場として更地で利用する目的の契約は借地権に当たらず借地借家法の適用がないため、民法により約定どおり10年となる。
誤り。借地の賃料増減額請求権（借地借家法11条1項）は強行規定であり、これに反する特約で借地権者に不利なものは無効である（同法9条）。増額しない旨の特約のみが有効とされるにとどまり、増減額請求を一切封じる特約は効力を有しない。したがって、事情変更により賃料が不相当となれば増減額請求ができる。
誤り。契約の更新及び建物の買取請求をしない旨を定める定期借地権（借地借家法22条）は、公正証書による等書面（電磁的記録を含む）によってしなければならないが、あらかじめ書面を交付して説明する義務はない。事前説明が要件とされるのは定期建物賃貸借（同法38条）である。
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