問題
宅建業者Ａが、自ら売主として宅建業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約に関する次の記述のうち、宅建業法及び民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
- ア売買契約において、契約不適合責任について通知をすべき期間を引渡しの日から２年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。
- イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による契約不適合についてのみ引渡しの日から１年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
- ウＡが契約不適合責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。
正しい記述（◯）の個数を選んでください。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- なし
正解と解説を見る
正解は1番（一つ）
改題民法改正（令和2年4月施行）に伴う改題。瑕疵担保責任が契約不適合責任に改められたことに合わせ、ア〜ウの『瑕疵担保責任』『瑕疵』を『契約不適合責任』『契約不適合』に改め、アは現行の宅建業法40条1項に合わせて『契約不適合責任について通知をすべき期間』とした。ア＝誤り、イ＝正しい、ウ＝誤りで、正しいものは一つ（正解1）という結論は不変。
記述ごとの解説
×ア
誤り。宅建業者が自ら売主となる売買契約では、契約不適合責任について民法の規定より買主に不利となる特約はできないが、目的物の種類・品質に関する契約不適合を売主に通知すべき期間について、引渡しの日から２年以上となる特約は例外的に有効とされている（宅建業法40条1項）。引渡しの日から２年間とする特約はこの例外に当たり、有効である。
根拠：宅建業法40条
◯イ
正しい。民法上、種類・品質に関する契約不適合の責任は売主の帰責事由を要件とせず（追完請求・代金減額請求・解除は売主が無過失でも認められる）、また買主は不適合を知った時から１年以内に通知すればよい（民法566条）。本肢の特約は、①売主の帰責事由がある場合に限定する点、②起算点を引渡しの日とし期間も１年とする点で、いずれも民法の規定より買主に不利であり、宅建業法40条2項により無効となる。
根拠：宅建業法40条・民法566条
×ウ
誤り。契約不適合がある場合、買主は追完請求・代金減額請求・損害賠償請求のほか、契約の解除をすることもできる（民法564条等）。解除を一切できないとする特約は民法の規定より買主に不利であるから、宅建業法40条2項により無効である。「有効である」とする点が誤り。
根拠：宅建業法40条・民法564条
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