問題
宅建業者Ａが、自ら売主として、宅建業者でないＢとの間でマンション（代金3,000万円）の売買契約を締結しようとする場合における次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
- アＢは自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをした場合においても、宅建業法第37条の２の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行うことができる。
- イＢがＡに対し、宅建業法第37条の２の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行った場合、その効力は、当該書面をＡが受け取った時に生じることとなる。
- ウＡは、Ｂとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。
正しい記述（◯）の個数を選んでください。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- なし
正解と解説を見る
正解は4番（なし）
記述ごとの解説
×ア
誤り。買主が自ら申し出た場合の自宅又は勤務先は、クーリング・オフができない場所とされている（宅建業法37条の2第1項、規則16条の5第2号）。Ｂが自ら指定した自宅で買受けの申込みをした以上、クーリング・オフによる申込みの撤回はできない。
根拠：宅建業法37条の2第1項・規則16条の5第2号
×イ
誤り。クーリング・オフによる買受けの申込みの撤回又は契約の解除は、その旨を記載した書面を「発した時」に、その効力を生ずる（宅建業法37条の2第2項＝発信主義）。「Ａが受け取った時」とする点が誤り。
根拠：宅建業法37条の2第2項
×ウ
誤り。宅建業者が自ら売主となる売買契約では、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを「合算した額」が代金の額の10分の２（3,000万円×20％＝600万円）を超えることとなる定めをしてはならない（宅建業法38条1項）。違約金300万円に加えて損害賠償の予定額600万円を定めると合計900万円となり600万円を超えるから、このような特約を定めることはできない（超える部分は無効となる）。
根拠：宅建業法38条
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