宅建令和2年（10月）問42｜8種制限の過去問と解説

問題

宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として締結する売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。（本問は、選択肢1と4のいずれも正解として取り扱われた問題です。当ドリルでは肢4を選択してください。）

Ａが宅地建物取引業者ではないＢとの間で締結する宅地の売買契約において、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う期間をＢがその不適合を知った時から2年とする特約を定めた場合、この特約は有効である。
Ａが宅地建物取引業者ではないＣとの間で建築工事の完了前に締結する建物（代金5,000万円）の売買契約においては、Ａは、手付金200万円を受領した後、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなければ、当該建物の引渡し前に中間金300万円を受領することができない。
Ａが宅地建物取引業者Ｄとの間で造成工事の完了後に締結する宅地（代金3,000万円）の売買契約においては、Ａは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。
Ａが宅地建物取引業者ではないＥとの間で締結する建物の売買契約において、Ａは当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Ａが当該責任を負う期間は当該建物の引渡日から2年となる。

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正解は4番

肢ごとの解説

×肢1

誤り（肢1・肢4のいずれも正解として取り扱われた）。宅建業法40条は、契約不適合の担保責任について民法より買主に不利な特約を禁止し、例外として通知期間を『引渡しの日から2年以上』とする特約のみを認める。『知った時から2年』とする特約は、買主が権利を行使できる期間（民法上は知った時から5年の消滅時効等）を実質的に短縮して買主に不利となるため無効であり、『有効である』とする本肢は誤り。

根拠：宅建業法40条

◯肢2

正しい。手付金200万円と中間金300万円の合計500万円は代金の5％（250万円）を超えるため、中間金を受領するには受領済みの手付金を含めた全額について保全措置を講じる必要がある。

根拠：宅建業法41条

◯肢3

正しい。買主Ｄが宅地建物取引業者であるため8種制限は適用されず、保全措置を講じないで手付金800万円を受領することができる。

根拠：宅建業法78条2項

×肢4

誤り。担保責任を一切負わない特約は無効となるが、その場合は民法の原則に戻り、Ａが責任を負う期間は買主が不適合を『知った時から1年』である。「引渡日から2年となる」が誤り。

根拠：宅建業法40条・民法566条