問題
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではないＢを買主とする土地付建物の売買契約（代金3,200万円）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 割賦販売の契約を締結し、当該土地付建物を引き渡した場合、Ａは、Ｂから800万円の賦払金の支払を受けるまでに、当該土地付建物に係る所有権の移転登記をしなければならない。
- 当該土地付建物の工事の完了前に契約を締結した場合、Ａは、宅地建物取引業法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなくても手付金100万円、中間金60万円を受領することができる。
- 当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を400万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
- 当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、債務の不履行による損害賠償の請求額は売買代金の額の10分の2を超えてはならない。
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正解は2番
肢ごとの解説
×肢1
誤り。割賦販売における所有権留保の制限では、受領した額が代金の10分の3（960万円）を超えるまでに登記すれば足りる。受領額800万円ではまだ登記義務は生じない。
根拠：宅建業法43条
◯肢2
正しい。未完成物件では、手付金等の額が代金の5％以下（160万円以下）かつ1,000万円以下であれば保全措置は不要。手付金100万円＋中間金60万円＝160万円（代金の5％）であり、保全措置を講じなくても受領できる。
根拠：宅建業法41条
×肢3
誤り。損害賠償の予定額と違約金の合計が代金の20％（640万円）を超える部分が無効となる。400万円＋240万円＝640万円で20％ちょうどであり、特約は無効とならない。
根拠：宅建業法38条
×肢4
誤り。損害賠償の予定額を定めていない場合は実際に生じた損害を請求でき、代金の10分の2を超えてはならないという制限は適用されない。
根拠：宅建業法38条
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