問題
賃貸人Ａと賃借人Ｂとが、居住目的で期間を3年として、借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約（以下この問において「契約①」という。）を締結した場合と、定期建物賃貸借契約でも一時使用目的の賃貸借契約でもない普通建物賃貸借契約（以下この問において「契約②」という。）を締結した場合とに関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
- Ｂが建物の引渡しを受けた後にＡが建物をＣに売却して建物所有者がＣに変わった場合、Ｂは、契約①の場合ではＣに対して賃借人であることを主張できるが、契約②の場合ではＣに対して賃借人であることを主張できない。
- 契約期間中は賃料の改定を行わない旨の特約を契約において定めていても、契約期間中に賃料が不相当になったと考えるに至ったＢは、契約①の場合も契約②の場合も、借地借家法第32条に基づく賃料減額請求をすることができる。
- Ｂが契約期間中に相続人なしで死亡した場合において、婚姻はしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Ｄがあるときは、契約①の場合も契約②の場合も、Ａに反対の意思表示をしないＤは、建物の賃貸借契約に関し、Ｂの権利義務を承継する。
- 契約①の場合、公正証書によって契約をするときに限り契約の更新がないことを有効に定めることができ、契約②の場合、書面で契約し、かつ、Ａに正当な理由がない限り、Ａは契約の更新を拒絶することができなくなる。
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正解は3番
肢ごとの解説
×肢1
誤り。建物賃借権は引渡しを受ければ対抗力を備える（借地借家法31条）。契約①でも契約②でも、引渡しを受けたＢは新所有者Ｃに賃借人であることを主張できる。契約②で主張できないとする点が誤り。
根拠：借地借家法31条
×肢2
誤り。普通建物賃貸借（契約②）では賃料減額請求ができる（借地借家法32条1項）が、定期建物賃貸借（契約①）で賃料を改定しない旨の特約があるときは32条が適用されず減額請求できない（38条9項）。『契約①の場合も』とする点が誤り。
根拠：借地借家法32条1項借地借家法38条9項
◯肢3
正しい。居住用建物の賃借人が相続人なしで死亡したとき、事実上夫婦・養親子と同様の関係にあった同居者は、反対の意思表示をしない限り賃借人の権利義務を承継する（借地借家法36条）。契約①・②いずれにも適用される。
根拠：借地借家法36条
×肢4
誤り。定期建物賃貸借（契約①）は、公正証書による『等』書面（公正証書に限られない）で契約し、更新がない旨を定める（借地借家法38条1項）。『公正証書に限り』とする点が誤り。
根拠：借地借家法38条1項
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