問題
借地借家法第38条の定期建物賃貸借（以下この問において「定期建物賃貸借」という。）に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- 定期建物賃貸借契約を締結するには、公正証書による等書面によらなければならない。
- 定期建物賃貸借契約を締結するときは、期間を1年未満としても、期間の定めがない建物の賃貸借契約とはみなされない。
- 定期建物賃貸借契約を締結するには、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを、当該契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる。
- 定期建物賃貸借契約を締結しようとする場合、賃貸人が、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを説明しなかったときは、契約の更新がない旨の定めは無効となる。
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正解は3番
肢ごとの解説
◯肢1
正しい。定期建物賃貸借契約は、公正証書による等書面によって（又は電磁的記録によって）しなければならない要式契約である（借地借家法38条1項。令和4年5月施行の改正で電磁的記録による締結も認められたが、口頭では締結できない）。したがって本肢は正しい。
根拠：借地借家法38条1項
◯肢2
正しい。定期建物賃貸借では、期間を1年未満と定めても、期間の定めがない建物の賃貸借とはみなされず、その定めた期間が有効となる（借地借家法38条1項後段。普通借家における29条1項の適用が排除される）。
根拠：借地借家法38条1項後段
×肢3
誤り。定期建物賃貸借をするには、賃貸人はあらかじめ、賃借人に対し、契約の更新がなく期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した書面を交付して（又は電磁的方法により提供して）説明しなければならない（借地借家法38条3項）。判例は、この事前説明の書面は契約書とは別個独立の書面でなければならないとしている。契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りるとする本肢は誤りである。
根拠：借地借家法38条3項・判例
◯肢4
正しい。賃貸人が前記の事前説明をしなかったときは、契約の更新がない旨の定めは無効となり（借地借家法38条5項）、普通の建物賃貸借として扱われる。したがって本肢は正しい。
根拠：借地借家法38条5項
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※解説は学習用です。法令・判例は改正等により変わることがあります。受験にあたっては最新の法令・公式情報をご確認ください。