宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。
- アＡが種類又は品質に関する契約不適合を担保すべき責任を負う期間について、その目的物の引渡しの日から3年間とする特約は、無効である。
- イＡは、Ｂに売却予定の宅地の一部に甲市所有の旧道路敷が含まれていることが判明したため、甲市に払下げを申請中である。この場合、Ａは、重要事項説明書に払下申請書の写しを添付し、その旨をＢに説明すれば、売買契約を締結することができる。
- ウ「手付放棄による契約の解除は、契約締結後30日以内に限る」旨の特約を定めた場合、契約締結後30日を経過したときは、Ａが契約の履行に着手していなかったとしても、Ｂは、手付を放棄して契約の解除をすることができない。
誤っている記述（×）の個数を選んでください。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- なし
正解と解説を見る
誤り。宅地建物取引業者が自ら売主となる場合、種類・品質に関する契約不適合を担保すべき責任について、民法566条の『不適合を知った時から1年以内の通知』より買主に不利な特約は原則として無効となるが、目的物の引渡しの日から2年以上となる特約は有効である（法40条）。引渡しの日から3年間とする特約は2年以上であり買主に不利ではないから有効であって、『無効である』とする本記述は誤りである。
誤り。宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地建物について、自ら売主となる売買契約を締結してはならないのが原則である（法33条の2）。業者が当該物件を取得する契約（予約を含む）を締結しているとき等は例外的に締結できるが、本件は甲市に払下げを『申請中』であって取得できるかどうかが未確定であるから、この例外に当たらない。重要事項説明書に払下申請書の写しを添付して説明しても売買契約を締結することはできず、本記述は誤りである。
誤り。買主は、売主が契約の履行に着手するまでは、手付を放棄して契約を解除することができる（法39条2項）。これに反する買主に不利な特約は無効である（同条3項）。『契約締結後30日以内に限る』という特約は買主に不利で無効であるから、30日を経過した後でも、売主Ａが履行に着手していない限り、Ｂは手付を放棄して契約を解除できる。したがって『解除をすることができない』とする本記述は誤りである。
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