不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。
- 不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であるが、市場性を有しない不動産については、鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて限定価格、特定価格又は特殊価格を求める場合がある。
- 同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいうが、不動産の種類、性格及び規模に応じた需要者の選好性によって、その地域的範囲は狭められる場合もあれば、広域的に形成される場合もある。
- 鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とされる取引事例等については、取引等の事情が正常なものと認められるものから選択すべきであり、売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在する事例を用いてはならない。
- 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるが、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格との乖離が増大するものであるため、この手法の適用は避けるべきである。
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誤り。限定価格・特定価格は「市場性を有する」不動産について求める価格である。市場性を有しない不動産について求めるのは「特殊価格」であり、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした経済価値を適正に表示する価格をいう。３つを並べている点が誤り。
正しい。同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。その地域的範囲は、不動産の種類・性格及び規模に応じた需要者の選好性によって、狭められることもあれば広域的に形成されることもある（例えば大規模な商業施設や別荘地は広域的になる）。
誤り。取引事例等は、取引等の事情が正常なものと認められるものから選択すべきであるが、「正常なものに補正することができるもの」であればよい。すなわち売り急ぎ・買い進み等の特殊な事情が存在する事例であっても、事情補正によって正常なものに補正できるのであれば採用することができる。「用いてはならない」と言い切る点が誤り。
誤り。不動産鑑定評価基準は、収益還元法について、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格との乖離が増大するものであるため、「先走りがちな取引価格に対する有力な験証手段として活用されるべきである」としている。適用を避けるべきなのではなく、むしろこのようなときにこそ有効な手法である。
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